第六章 經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法

第一節(jié) 效益和費用識別

一、投資與成本

㈠廣義投資與成本的概念

1.投資

□廣義投資：指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

□一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資價值以折舊的形式計入成品成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。

2.成本

□含義：指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。包括生產(chǎn)成本和銷售費用，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品銷售成本(亦稱完全成本)。

□投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。表現(xiàn)在兩個方面：①財務(wù)會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù);②在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念(如機會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費用等)，這些成本的經(jīng)濟含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務(wù)會計中的成本不完全一樣。

㈡房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。從本書第1章介紹的房地產(chǎn)直接投資形式來看，其投資與成本有如表6-1所示的特點。

房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點表 6-1

開發(fā)銷售模式下的開發(fā)項目：kfs所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資金的性質(zhì)。置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。

1.開發(fā)項目總投資——開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金

開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成開發(fā)產(chǎn)品成本和固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。構(gòu)成如下：土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費用、建筑工程安裝費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費用。

2.開發(fā)產(chǎn)品成本

含義：指項目建成時，按照財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時，可通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分攤，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

3.經(jīng)營成本

含義：指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。分期收款的房地產(chǎn)項目：房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收人的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。

4.期間費用

含義：指為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費用，不另行計算;用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用;置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。

二、經(jīng)營收入、利潤和稅金

㈠經(jīng)營收入：銷售收入、出租收入和自營收入

銷售收入=銷售房屋面積×銷售單價，出租收入=出租房屋建筑面積×租金單價，自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報。經(jīng)營收入比完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。

㈡利潤：經(jīng)營利潤、盈利

銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分。經(jīng)營利潤中的一部分→稅收;另一部分→(企業(yè))可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。企業(yè)利潤：經(jīng)營利潤、利潤總額(實現(xiàn)利潤)、稅后利潤和可分配利潤等四個層次。

經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅

經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

出租收入=房屋租金收入+土地租金收入 期間費用=管理費用+銷售費用+財務(wù)費用

利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅

可供分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)

㈢稅金——開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種

⒈經(jīng)營稅金及附加。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市建設(shè)維護稅和教育費附加，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

⒉城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅：視土地等級、用途按占用面積征收;房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

⒊企業(yè)所得稅。是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率，應(yīng)納稅所得額=實現(xiàn)利潤-允許扣除項目的金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。

三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式

㈠置業(yè)投資 ———經(jīng)濟效果：租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增加(3種表現(xiàn))

□租金→月租金收入，增值和股權(quán)增加→在物業(yè)處置(轉(zhuǎn)讓)或?qū)ξ飿I(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(二次抵押貸款)。

□其經(jīng)濟效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。

㈡開發(fā)投資———經(jīng)濟效果：銷售收入

□其經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。

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