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房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理第六章知識點

發(fā)表時間:2019/7/25 16:08:21 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

一、成本利潤率與銷售利潤率

㈠成本利潤率(RPC)

□含義:指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率,是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟評價指標(biāo)。成本利潤率的計算公式為:

式中:RPC—成本利潤率,GDV—項目總開發(fā)價值,TDC—項目總開發(fā)成本,DP—開發(fā)商利潤。

□項目總開發(fā)價值:①項目全部銷售,GDV等于總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入;②項目用于出租,GDV為項目在整個持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和。

□項目總開發(fā)成本,是開發(fā)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)實際支出的成本,在數(shù)值上等于開發(fā)建設(shè)投資,包括土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等。

□計算開發(fā)項目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時,可依評估時的價格水平進行估算。

開發(fā)商利潤實際是對開發(fā)商承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險的回報。成本利潤率超過目標(biāo)利潤率,則該項目在經(jīng)濟上是可接受的。目標(biāo)利潤率水平的高低,與項目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項目開發(fā)經(jīng)營周期長度、開發(fā)項目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。一般來說,一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目,其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%~45%。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率,不是年利潤率;成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù),也不等于年成本利潤率,因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生,而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。

㈡銷售利潤率

□是衡量開發(fā)項目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。計算公式為:

。其中:銷售利潤=銷售收入-總開發(fā)成本-銷售稅費,在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)利潤。

【例6-5】某房地產(chǎn)開發(fā)商以5 000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4 000㎡的土地50年的使用權(quán),建筑容積率為5.5,建筑覆蓋率為60%,樓高14層,1至4層建筑面積均相等,5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層),建造費用為3 500元/㎡,專業(yè)人員費用為建造費用預(yù)算的8%,其他工程費為460萬元,管理費用為土地費用、建造費用、專業(yè)人員費用和其他工程費之和的3.5%,市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%,預(yù)計建成后售價為12 000元/㎡。項目開發(fā)周期為3年,建設(shè)期為2年,土地費用于開始一次投入,建造費用、專業(yè)人員費用、其他工程費和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入;年貸款利率為12%,按季度計息,融資費用為貸款利息的10%。問項目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率與銷售利潤率分別是多少?

【解】

(1) 項目總開發(fā)價值=項目總銷售收入-銷售稅費

1) 項目建筑面積:4 000×5.5=22 000(m2)

2) 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積:(22 000-4 000×60%×4)/10=1 240(m2)

3) 項目總銷售收入:22000×l2000=26 400(萬元)

4) 銷售稅費:26 400×6.5%=l 716(萬元)

5) 項目總開發(fā)價值:26 400-1716=24 684(萬元)

(2) 項目總開發(fā)成本=1)+2)+3)+4)+5)+6)+7)

1)土地費用:5 000萬元

2)建造費用:22 000×3 500=7 700(萬元)

3)專業(yè)人員費用:7 700×8%=616(萬元)

4)其他工程費:460萬元

5)管理費用:(5 000+7 700+616+460)×3.5%=482.16(萬元)

6)財務(wù)費用= a.+ b.+ c.

a.土地費用利息:5 000×[(1+12%/4)3×4-1]=2 128.80(萬元)

b.建造費用/專業(yè)人員費用/其他工程費/管理費用利息:

(7 700+616+460+482.16)×[(1+12%/4) (2/2)×4-1)=l 161.98(萬元)

c.融資費用:(2 128.80+1 161.98)×10%=329.08(萬元)

d.財務(wù)費用總計:2 128.80+1 161.98+329.08=3 619.86(萬元)

7)市場推廣及銷售代理費用:26 400×(0.5%+3.0%)=924(萬元)

8)項目總開發(fā)成本:5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924=18 802.02(萬元)

(3)開發(fā)利潤(銷售利潤):24 684-18 802.02=5 881.98(萬元)

(4)成本利潤率:5 881.98/18 802.02×100%=31.28%

(5)銷售利潤率:5 881.98/26 400×100%=22.28%

解析: 1. 本題是計算成本利潤率、銷售利潤率的經(jīng)典題,計算時要規(guī)范,按步驟做題。2. 弄清項目開發(fā)價值、開發(fā)成本的構(gòu)成,不要漏項。3. 關(guān)于利息計算:土地費用從開發(fā)期算起,建造費用/專業(yè)人員費用/其他工程費/管理費用利息從建設(shè)期算起。

【例6-6】某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購買了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4 500 m2。開發(fā)商通過市場研究了解到當(dāng)前該地區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/m2,銀行同意提供的貸款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個百分點,融資費用為貸款利息的10%。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造費用為1 000元/m2,專業(yè)人員費用為建造費用的12.5%,其他工程費用為60萬元,管理費用為土地費用、建造費用、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0%,市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的20%,當(dāng)前房地產(chǎn)的長期投資收益率為9.5%。項目開發(fā)周期為18個月,建設(shè)期為12個月,可出租面積系數(shù)為0.85,試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行初步評估。

【解】

(1)項目總開發(fā)價值

1)項目可出租建筑面積:4 500×0.85=3 825(m2)

2)項目每年凈租金收入:A=3 825×450=172.125(萬元)

3)項目總開發(fā)價值:P=172.125×(P/A,9.5%,48.5)=1 789.63(萬元)

(2)項目總開發(fā)成本

1)土地費用:425萬元

2)建造費用:4 500×1 000=450(萬元)

3)專業(yè)人員費用: 450×12.5%=56.25(萬元)

4)其他工程費:60萬元

5)管理費用:(425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(萬元)

6)財務(wù)費用

a.土地費用利息:425×[(1+17%/4) 1.5×4-1]=120.56(萬元)

b.建造費用/專業(yè)人員費用/其他工程費/管理費用利息:

(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4) 0.5×4-1)=51.74(萬元)

c.融資費用:(120.56+51.74)×10%=17.23(萬元)

d.財務(wù)費用總計:120.56+51.74+17.23=189.53(萬元)

7)市場推廣及出租代理費:172.125×20%=34.43(萬元)

8)項目開發(fā)成本總計: 425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1 241.35(萬元)

(3)開發(fā)商利潤:1 789.63-l 241.35=548.28(萬元)

(4)開發(fā)商成本利潤率為:548.28/1 241.35x100%=44.17%

當(dāng)項目建成后用于出租經(jīng)營時,由于經(jīng)營期限很大,計算開發(fā)商成本利潤率就顯得意義不大。此時可通過計算項目投資動態(tài)盈利能力指標(biāo),來評價項目的經(jīng)濟可行性。

【例6-7】某房地產(chǎn)開發(fā)商擬在某特大城市中心區(qū)甲級地段建設(shè)一集辦公、商住、購物、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業(yè)中心。該項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2,總建筑面積297 000m2,總?cè)莘e率為7.425,其中地上建筑面積約247 000m2 (含寫字樓104 900m2,商住樓60 l00m2,商場81 000m2,管理服務(wù)用房l 000m2),地上容積率為6.175;地下建筑面積50 000m2(含商場11 000 m2,停車庫25 000m2,倉庫5 000m2,技術(shù)設(shè)備用房7 000m2,管理用房2 000m2)。

項目開發(fā)建設(shè)進度安排是:于2002年4月初至6月底購買土地使用權(quán)并進行拆遷安置工作,2002年7月初至2003年2月底完成基礎(chǔ)工程并開始預(yù)售樓面。地上建筑分兩期建設(shè),一期工程于2003年3月初開始,建設(shè)寫字樓主樓A和副樓B,于2003年11月底結(jié)構(gòu)封頂,2004年5月底完成裝修工程;第二期建設(shè)商住樓C和寫字樓副樓D,于2003年12月初開始結(jié)構(gòu)工程,2005年1月底完成裝修工程。整個項目將于2005年3月底全部竣工投入使用。

假設(shè)土地費用在項目開始的第一年內(nèi)均勻支付,建造費用(開發(fā)成本)和管理費用等在項目建設(shè)期內(nèi)均勻投入。有關(guān)項目的土地費用、開發(fā)成本、貸款利率和銷售價格情況,可參考項目所在地的實際情況。對該項目進行初步財務(wù)評價。

【解】

(1) 項目銷售收入

1) 銷售計劃。本項目的銷售面積為地上寫字樓、商場、餐飲娛樂用房的面積共245 000m2和地下11 000m2的商場、5 000m2的倉庫和668個停車位。開發(fā)商制定的銷售計劃中,銷售面積的具體分配情況如下表所示。

1)銷售收入

注:寫字樓主樓、副樓、商住樓、商場、地下商場、地下停車場、倉庫的售價分別為3000、 2 800、3 850、720和1 000美元/m2

(2) 項目開發(fā)成本及費用情況分析 P179

(3) 土地增值稅計算

1) 其他扣除項目=(土地費用+建造費用)×20%=7237.6 (萬美元)

2) 土地增值稅扣除項目金額總計=57098+7237.6=64 355.6 (萬美元)

3) 增值額:86066-64335.6=21730.4 (萬美元)

4) 增值比率:21730.4/64335.6×100%=33.78%

5) 增值比率超過20%,低于50%,適用稅率=30%

6) 應(yīng)繳納土地增值稅:21730.4×30%=6519.1(萬美元)

(4) 開發(fā)利潤計算

1) 土地增值稅前

a)總開發(fā)價值:86 066-4 758=81 308 (萬美元)

b)總開發(fā)成本:57 098-4 758=52 340 (萬美元)

c)開發(fā)商利潤:8l 308-52 340=28 968 (萬美元)

d)開發(fā)商成本利潤率(28 968/52 340)×100%=55.35%

2) 土地增值稅前

a)總開發(fā)價值:86 066-4 758=81 308 (萬美元)

b)總開發(fā)成本:57 098-4 758=52 340 (萬美元)

c)繳納土地增值稅:6519.1(萬美元)

d)開發(fā)商利潤:8l 308-52 340-6519.1=22 448.9 (萬美元)

e)開發(fā)商成本利潤率(22 448.9/52 340)×100%=42.89%

通過【例6-7】的方法計算出的開發(fā)商成本利潤率為項目在整個開發(fā)期內(nèi)的成本利潤率。由于開發(fā)商成本利潤率是一個較為粗略的評價指標(biāo),所以用這種方法對開發(fā)項目進行初步評估時一般也不計算繳納所得稅后的成本利潤率情況。

【例6-5】~【例6-7】中所使用的評價方法在評估實踐中經(jīng)常所用,但大家可能也發(fā)現(xiàn)了它的兩個缺點,即成本支出和經(jīng)營收入的時間分布沒有彈性;計算過程主要依靠“最好的估計”這種單一的情況,沒有體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。

通過采用現(xiàn)金流評估法就可以彌補上述第一個缺點,因為這種方法能使資金流出和流入的時間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費用更加接近。下面我們將【例6-5】用現(xiàn)金流評估法再進行一次評估。

【例6-8】 假定【例6-5】中各項主要開發(fā)成本的投入比例分配如下表所 示,試用現(xiàn)金流法對該項目進行評估。

從上表的計算中,可以得出如下結(jié)論:

(1)總開發(fā)成本:18 619.8萬元;

(2)項目總銷售收入:26 400萬元;

(3)銷售稅費:l 716萬元;

(4)總開發(fā)價值:24 684萬元;

(5)開發(fā)商利潤:24 684-18 619.8=6 064.2(萬元);

(6)開發(fā)商成本利潤率:6 064.2/18 619.8×100%=32.57%

從這個例子可以看出,當(dāng)建設(shè)進行到2005年第四季度末時,時間正好是建設(shè)期的中點,但建設(shè)費用僅投入了40%。

經(jīng)過大量的調(diào)查研究,人們發(fā)現(xiàn),對于建安成本,在工程開始時其費用的增長是緩慢的。達到合同工期的60%時,這種增長達到峰值,工程造價累計曲線類似于“s”型(如圖6-4所示)。對于一個典型的項目來說,40%的建安成本發(fā)生在建設(shè)期的中部,而不是過去假設(shè)的50%,和計算開發(fā)商成本利潤率時假設(shè)的,工程進行到一半,建安費用的支出也達到一半,顯然有較大差異。

隨著一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司和組織的不斷出現(xiàn), 以及開發(fā)項目的復(fù)雜程度不斷提高(例如成片開發(fā)或大型房地產(chǎn)開發(fā)項目中,工程的一部分已經(jīng)出售而另一部分還未完工),人們往往要考慮使用更為精確完善的現(xiàn)金流法進行評估。[例6-8]中所使用的現(xiàn)金流法對于下面幾種類型的開發(fā)項目評估尤其有效:

(1)居住小區(qū)綜合開發(fā)項目。對于居住小區(qū)綜合發(fā)項目,開發(fā)商為保證資金的正常運轉(zhuǎn),往往先建成一部分出售,然后利用出售所獲得的收益,投資于后一部分項目的開發(fā),即所謂滾動開發(fā)。這樣,當(dāng)一部分住宅樓建成出售時或出售前,另一部分才開始動工,所以,投入項目后一部分的現(xiàn)金流量收支情況相當(dāng)復(fù)雜。由于現(xiàn)金流評估法是把每期的現(xiàn)金流量分別按其實際數(shù)量和發(fā)生的時間予以考慮的,因此在評估這類項目時不需作任何假設(shè),就可精確地得出評估結(jié)論。

(2)商業(yè)區(qū)開發(fā)項目。隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展,城市商業(yè)區(qū)的開發(fā)項目已不僅僅局限于建筑各種大型商業(yè)零售中心了,它還要求這些商業(yè)零售中心具有完備的附屬設(shè)施,如多層停車樓、寫字樓、餐飲中心、文化娛樂和休閑場所等。這類項目規(guī)模大、形式多樣、功能復(fù)雜、開發(fā)周期長,因此,一個商業(yè)區(qū)開發(fā)項目可能會分階段開發(fā),某些部分可能在其他部分建成之前投入使用。這類項目現(xiàn)金收支情況也很復(fù)雜,適合用現(xiàn)金流評估法評估。

(3)工業(yè)開發(fā)項目。一些工業(yè)開發(fā)項目,如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中的標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等,也同樣存在著部分廠房或倉庫先期建成后出租時,另外一些廠房或倉庫正處在施工階段的情況。更復(fù)雜的是,一些廠房或倉庫不是以出租形式,而是將其出售給使用者,這樣就會有較大的現(xiàn)金收支情況出現(xiàn)。同時,開發(fā)項目中的另一部分場地,當(dāng)其基礎(chǔ)設(shè)施建成后,可能按租約出租,這樣就會導(dǎo)致開發(fā)項目中的一部分現(xiàn)金流量較少,但比前一部分發(fā)生的時間更早一些。這類開發(fā)項目的詳細評估,只能采用現(xiàn)金流法。

新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目,所需時間長,資金需求量大,而且來源于各種渠道,現(xiàn)金流量收支情況也很復(fù)雜,更需要用現(xiàn)金流法評估。

二、投資利潤率

1、開發(fā)投資的投資利潤率:指項目年平均利潤額占項目總投資的比率。項目總投資與項目總開發(fā)成本的差異:前者不含財務(wù)費用。

2、置業(yè)投資的投資利潤率:指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率。對經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤變化幅度較大的項目,應(yīng)計算經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率,其計算公式為:

利潤總額=經(jīng)營收入(含銷售、出租、自營)-經(jīng)營成本-運營費用-銷售稅金

銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加

項目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金

投資利潤率可根據(jù)損益表中的有關(guān)數(shù)據(jù)計算求得。在財務(wù)評價中,將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比,以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。

三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

1、資本金利潤率:指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率,它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為開發(fā)投資項目投入的資本金或權(quán)益資本。資本金利潤率的計算公式為:

2、資本金凈利潤率:指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率,它反映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為:

【例6-9】 已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4 500萬元,流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1 500萬元,經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。

【解】

(1)投資利潤率=年平均利潤總率/項目總投資×100%=650/(4500+500)×100%=13.0%

(2)資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金×100%=650/1500×100%=43.3%

(3)資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額×100%=500/1500×l00%=33.3%

解析:這道題考試時一般為選擇題,由于可供選擇的答案比較多,所以一定要記清公式。

四、靜態(tài)投資回收期(Pb′)

含義:指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示,對投資項目來說,靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。其計算公式為:

詳細計算公式為:

上式得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期,應(yīng)該再把它換算成以年為單位的靜態(tài)投資回收期,其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù),以年和月表示,如3年零9個月或 3.75年。

五、現(xiàn)金回報率和投資回報率

1、現(xiàn)金回報率

□含義:指置業(yè)投資過程中,每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。分類:稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

【例6-12】某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元,其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款,余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元,則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為:2.8/20×100%=14%;如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元,則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為:2.2/20×100%=11%。

□現(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了:它與資本化率不同,因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同,因為該回報率可能是稅前的,也可能是稅后的。

2、投資回報率

□含義:指置業(yè)投資過程中,每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報率中的收益包括還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加值,還可考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比。

□在不考慮物業(yè)增值收益時,

□當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時,

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