第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算

投資項(xiàng)目的清償能力：主要考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。

一、利息計(jì)算方法●

□按年計(jì)息規(guī)則：①借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息;②還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：

□還本付息的方式包括以下5種：

■一次還本利息照付：期間每期僅支付當(dāng)期利息，最后一期歸還全部本金、當(dāng)期利息;

■等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息;

■等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息;

■一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息;

■“氣球法”：借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

二、借款償還期●

□含義：指在國家規(guī)定及投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。置業(yè)投資項(xiàng)目和出租經(jīng)營或自營項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。

□借款償還期的計(jì)算公式為：

式中，Id為項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額(不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息)，Pd為借款償還期(從借款開始期計(jì)算)，Rt為第t期可用于還款的資金(包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金)。

□借款償還期可用資金來源與運(yùn)用表或借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為：

□上述計(jì)算是以計(jì)算周期為單位，實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)將其轉(zhuǎn)換成以年為單位當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。

三、利息備付率>2●

□指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。

其計(jì)算公式為：

式中：稅息前利潤為利潤總額與計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和，當(dāng)期應(yīng)付利息是指當(dāng)期計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。利息備付率可按年或按整個(gè)借款期計(jì)算。

□利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)大于2。否則，表示項(xiàng)目付息能力保障程度不足。

【例】張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。試計(jì)算張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率

利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息=(5-3.4+1.5)/1.5=2.07

四、償債備付率(Debt Coverage Ratio，DCR)≥1.2 ●

□含義：指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率?！跗溆?jì)算公式為：

□可用于還本付息資金，包括：①可用于還款的折舊和攤消，②在成本中列支的利息費(fèi)用，③可用于還款的利潤等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。

□償債備付率按年計(jì)算或按整個(gè)借款期計(jì)算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)大于1.2 。指標(biāo)小于1.2時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對出租經(jīng)營或自營的投資項(xiàng)目非常重要。

【例6-10】 某小型寫字樓的購買價(jià)格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30%。試計(jì)算該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)指標(biāo)。 P178

【解】

該寫字樓項(xiàng)目的投資回報(bào)指標(biāo)計(jì)算過程:

1.年毛租金收入：100 000元

2.空置和收租損失：100 000×10%=10 000元

3.年運(yùn)營費(fèi)用：100 000×30%=30 000元

4.凈經(jīng)營收入：100 000-10 000-30 000=60 000元

5.年還本付息：A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=25 400元

6.凈現(xiàn)金流：4.-5.=34 600元

7.現(xiàn)金回報(bào)率：34 600/200 000=17.3%

8.還本收益：25 400-300 000×7.5%=2 900元

9.扣除折舊前的應(yīng)納稅收入：6.+8.=37 500元

10.折舊：400 000/25=16 000 元

11. 應(yīng)納稅收入：37 500-16 000=21 500 元

12.所得稅(稅率25%)：21 500×25%=5 375元

13.稅后現(xiàn)金流：34 600-5 375=29 225元

14.稅后現(xiàn)金回報(bào)率：29 225/200000=14.6%

15.投資者權(quán)益增加值(還本收益)：2900元

16.投資回報(bào)率：(29 225+2 900)/200000=16.1%

17.寫字樓市場價(jià)值增值額：500 000×2%=10 000元

18.考慮增值后的投資回報(bào)率：(29 225+2 900+10 000)/200000=21.1%

19.償債備付率：60 000/25 400=2.36

解析：熟悉經(jīng)濟(jì)評價(jià)的過程，揣摸每一步的推導(dǎo)過程。

五、資產(chǎn)負(fù)債率 ◎

□含義：是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為：

□資產(chǎn)負(fù)債率高，則資本金不足，應(yīng)變能力較差;資產(chǎn)負(fù)債率低則資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動，故房地產(chǎn)開發(fā)公司資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

六、流動比率(償債能力比率) ◎

□含義：是反映項(xiàng)目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：

□流動比率越高，說明營運(yùn)資本(即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額)越多，債權(quán)越安全。指標(biāo)反映百元流動負(fù)債有幾百元流動資產(chǎn)抵償。在國際上銀行一般要求流動比率≥200%，并稱為“銀行家比率”或“二對一比率”。開發(fā)項(xiàng)目：流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對較低，200%不是最理想的流動比率。理由：①項(xiàng)目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量資本金，其資金一般來源于長、短期借款。②項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房方式籌集資金。

七、速動比率 ◎

□含義：是反映項(xiàng)目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：

□該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映項(xiàng)目流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它須在流動資產(chǎn)中扣除存貨部分(存貨變現(xiàn)能力差)。開發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到100%。

資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率指標(biāo)，可結(jié)合開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。

【例6-11】 從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為3 000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5 000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2 500萬元和1 250萬元，存貨為1 500萬元。試計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率。

【解】

【解析】資產(chǎn)負(fù)債率是說明總負(fù)債和總資產(chǎn)之間的關(guān)系的，流動比率、速動比率是說明流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之間的關(guān)系的，只是速動比率在流動資產(chǎn)中減去了存貨。

【例6-12】某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款;項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：

⑴若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元/m2(精確到個(gè)位)?

⑵在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)

【解】解法一：敘述法

一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金

⑴ 計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元

2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元

凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元

3)第3年年初：

歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9%)=9093.87萬元

乙銀行貸款=9093.87萬元　　凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元

4)第3、4年年末：

還本付息=9093.87×7%=636.57萬元

營運(yùn)成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元

經(jīng)營收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元

凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元

5)第5年年末：

還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營運(yùn)成本=(0.9975x+1000)×35%萬元

經(jīng)營收入=(0.9975x+1000)萬元

轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000)×65%×9.5-9730.44

=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元

(2)求基礎(chǔ)租金

二、計(jì)算全投資內(nèi)部收益率FIRR

(1)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初投資=8100萬元

2)第2年年初投資=5400萬元

3)第3年、4年年末：

經(jīng)營收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬元

經(jīng)營成本=2910.21×35%=1018.57萬元

凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元

4)第5年年末：

經(jīng)營收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬元

經(jīng)營成本=2910.21×35%=1018.57萬元

轉(zhuǎn)售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55萬元

掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元

⑵ 計(jì)算內(nèi)部收益率

設(shè)i 1=13%，則有：

解法二：圖表法

一、列出自有資金現(xiàn)金流量表(年來)，設(shè)計(jì)出租金為x

二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率，列表：

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