第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟

一、 可行性研究的內(nèi)容◎

由于項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

㈠項目概況

具體包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位;項目地理位置;項目所在地周圍的環(huán)境狀況;項目的性質(zhì)及主要特點;項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義;可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。

㈡開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

(1)土地調(diào)查：項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。

(2)人口調(diào)查。包括項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)及需拆遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。

(3)調(diào)查項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量及面積，需拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。

(4)調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。

(5)調(diào)查各種管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)則目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。

(6)調(diào)查其他地下、地上物。項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等;地上物包括各種樹木、植物等。用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。

(7)制定拆遷計劃。

(8)制定安置方案：需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)、房屋套數(shù)及建筑面積、勞動力人數(shù)等。

㈢市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測，市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測，市場交易的數(shù)量與價格分析及預(yù)計，服務(wù)對象分析，租售計劃制定，擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。

㈣規(guī)劃設(shè)計方案的選擇

(1)市政規(guī)劃方案選擇。包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。

(2)項目構(gòu)成及平面布置。

(3)建筑規(guī)劃方案選擇。包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。

㈤資源供給條件分析

包括：建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃，施工力量的組織計劃，項目施工期間的動力、水等供應(yīng)方案，項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。

㈥環(huán)境影響評價

包括：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化，設(shè)計采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護(hù)投資估算，環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析，存在問題及建議。

㈦ 項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究

包括：擬定開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓(xùn)計劃，估算年管理費用支出情況。

㈧ 開發(fā)建設(shè)計劃的編制

(1)前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達(dá)規(guī)則任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)則設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃。

(2)工程建設(shè)計劃。包括單項工程的開、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。

(3)建設(shè)場地的布置。

(4)施工隊伍的選擇。

㈨ 項目經(jīng)濟及社會效益分析

(1)項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。

(2)項目投資來源、籌措方式的確定。

(3)開發(fā)成本估算。

(4)銷售成本、經(jīng)營成本估算。

(5)銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其它營業(yè)收入估算。

(6)財務(wù)評價。分析計算項目投資回收期、FNPV、FIRR和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進(jìn)行財務(wù)評價。

(7)國民經(jīng)濟評價。工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，還需運用國民經(jīng)濟評價方法計算項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對項目進(jìn)行國民經(jīng)濟評價。

(8)風(fēng)險分析。一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險分析;另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法進(jìn)行定量風(fēng)險分析。

(9)項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。

㈩結(jié)論及建議

□運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等諸方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。

□存在的問題及相應(yīng)的建議。

二、可行性研究的5個步驟 ○

㈠ 接受委托

在項目建議被批準(zhǔn)后，kfs即可委托咨詢評估公司對擬項目進(jìn)行可行性研究。

㈡調(diào)查研究

主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點、開發(fā)項目用地、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準(zhǔn)確的資料。

㈢方案選擇和優(yōu)化

根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

㈣財務(wù)評價和綜合評價

對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財務(wù)評價和綜合評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項目實施總進(jìn)度計劃。

㈤編制可行性研究報告

經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細(xì)的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

（責(zé)任編輯：）

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