第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選

一、方案經(jīng)濟比選及其作用◎

㈠方案經(jīng)濟比選

含義：是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術方案的行為過程。

㈡方案經(jīng)濟比選的類型

□各種可能方案中，主要存在著三種關系：互斥關系、獨立關系、相關關系。

□常見的方案比選，是互斥關系和可轉化為互斥關系的多方案比選。具體的方案比選類型包括局部比選和整體比選、綜合比選和專項比選、定性比選和定量比選等。

㈢方案經(jīng)濟比選的作用

項目投資決策及可行性研究的過程，是對各種可能的方案進行方案比選和擇優(yōu)的過程，對各種涉及的決策要素，都應從技術和經(jīng)濟相結合的角度，進行多方案分析論證，對開發(fā)建設規(guī)模、規(guī)劃設計方案、功能面積類型及其配比、建造標準和檔次、資金來源結構、合作合資條件、開發(fā)經(jīng)營模式等，進行比選優(yōu)化，并根據(jù)比選結果，結合其他因素進行決策。

二、方案比選定量分析方法●

㈠差額投資內(nèi)部收益率法

含義：是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額和現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：

式中 (CI-CO)‘ ——投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量;

(CI-CO)‘‘——投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量;n——開發(fā)經(jīng)營期

進行方案比選時，將IRR與投資者的最低可接受收益率(MARR)或基準收益率ic進行比較，當IRR≥MARR或ic時，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)先方案。

㈡凈現(xiàn)值法

含義：是通過比較不同備選方案財務凈現(xiàn)值大小進行方案選擇的方法。方法：對各個備選

方案分別按照公式

計算各方案的FNPV，以FNPV大的方案為優(yōu)選方案。

㈢等額年值法

當不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應將不同方案的財務凈現(xiàn)值換算為年值(AW)，通過 公式

計算各備選方案的等額年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。

㈣費用現(xiàn)值法和等額年費用法

□對效益相同或基本相同的項目方案進行比選時，可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比較。

□采用費用現(xiàn)值法，主要是利用項目費用(PC)計算公式，計算不同方案的費用，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。項目費用計算公式為：

□采用等額年費用法，主要是利用等額年費用公式，計算不同方案的等額年費用，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。等額年費用計算公式為：

㈤其他經(jīng)濟比選方法

對開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比較。

三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇◎

㈠比選方法選擇規(guī)則

在方案比選過程中，應注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在3方面：

當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。

當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般采用等額年值法法進行比選。若采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期，通過運用最小公倍數(shù)法和研究期進行調(diào)整，然后再進行比選。

當可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費用凈現(xiàn)值法和等額年費用法。

㈡方案經(jīng)濟比選的特殊注意事項

在進行可供比較方案比選時，應注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則，并根據(jù)項目實際情況，選擇適當?shù)慕?jīng)濟評價指標作為比選指標。

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