第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎參數(shù)選擇

項目可行性研究的一個重要目的，是在法律上允許、技術上可能的前提下，通過系統(tǒng)的項目策劃，形成和優(yōu)選出比較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案，并獲得滿足投資收益目標要求的盡可能高的經(jīng)濟回報。在編制項目可行性研究報告的過程中，①項目策劃、②構造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、③選擇相關基礎參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 ◎

開發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容：

㈠區(qū)位分析與選擇

區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

㈡開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面置等。

㈢開發(fā)時機的分析與選擇

開發(fā)時機的分析與選擇，應考慮開發(fā)完成后的市場前景，倒推出應獲取開發(fā)場地和開始建設的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型開發(fā)項目可考慮分批開發(fā)(滾動開發(fā))。

㈣合作方式的分析與選擇

應考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作(合建)、委托開發(fā)等開發(fā)方式進行選擇。

㈤融資方式與資金結構的分析與選擇

結合項目開發(fā)合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。

㈥產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力及市場的接受程度等，對出售(預售)出租(預租、短租或長租)、自營等經(jīng)營方式進行選擇。

二、構造評價方案 ●

含義:指在項目策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。開發(fā)項目是否分期進行及如何分期、項目擬建設的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。

實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結構，構造2～4個基本評價方案。其他因素的影響規(guī)律，則可通過敏感性分析把握。

三、選擇基礎參數(shù) ●

經(jīng)濟評價中的基礎參數(shù)包括：

1.時間類參數(shù)。包括：開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建設期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期。

2.融資相關參數(shù)。有：貸款利率，資本金投入比例或財務杠桿比率(通常為總投資的30%)，預售收入用于后續(xù)開發(fā)建設投資的比例。

3.收益相關指標。包括：出租率或空置率，運營成本占毛租金收入比率。

4.評價標準類指標：基準收益率、目標成本利潤率、目標投資利潤率、目標投資回報率。

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