第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 ●

一、投資估算

項(xiàng)目投資估算的范圍，包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)，各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大。不同建設(shè)項(xiàng)目類型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大差異。

㈠土地費(fèi)用

含義：指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有：劃撥或征用土地的征地拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價。

1.征地拆遷費(fèi)

征地拆遷費(fèi)分為：集體土地征收費(fèi)用和城市房屋拆遷費(fèi)用。集體土地征收費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金。城市房屋拆遷費(fèi)用包括：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和搬遷服務(wù)費(fèi)等。

2.出讓地價款

以出讓形式取得熟地土地使用權(quán)，地價款由出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成;以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)，地價款由出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，kfs需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應(yīng)支付城市房屋拆遷費(fèi)用。地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。制定了基準(zhǔn)地價的城市，具體宗地的土地出讓地價款要在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。

3.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

指受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

4.土地租用費(fèi)

指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。

5.土地投資折價

㈡勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

包括前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及三通一平等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。

項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個百分比估算。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。

三通一平等土地開發(fā)費(fèi)用，包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算，可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

㈢房屋開發(fā)費(fèi)

包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

1.建筑安裝工程費(fèi)——各個單項(xiàng)工程分別估算建安工程費(fèi)

含義：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)——按實(shí)際工程量估算

含義：指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)——按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算

含義：指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。

在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法、概預(yù)算定額法，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用支出的情況而定。常用方法有4種：

⑴單元估算法。指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資等。

⑵單位指標(biāo)估算法。指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計(jì)算，采暖工程按耗熱量(kK/h)指標(biāo)計(jì)算，變配電安裝按設(shè)備容量(kVA)指標(biāo)計(jì)算，集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量(kK/h)指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(m3/h)指標(biāo)計(jì)算，各類圍墻、室外管線工程按長度(m)指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積(m2)指標(biāo)計(jì)算等。

⑶工程量近似匡算法。采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。

⑷概算指標(biāo)法。采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)=每m2造價指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量=每m2材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。

㈣其他工程費(fèi)——按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算

包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。

㈤開發(fā)期間稅費(fèi)——各項(xiàng)稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算

項(xiàng)目投資估算中考慮項(xiàng)目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(暫停征收)、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。

㈥管理費(fèi)用——項(xiàng)目總投資的3%～5%，在各個項(xiàng)目間合理分?jǐn)?/p>

含義：指企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職教經(jīng)費(fèi)、社保費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失及其他管理費(fèi)用。

㈦銷售費(fèi)用

含義：指銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。

㈧財(cái)務(wù)費(fèi)用——分期復(fù)利計(jì)息，其他融資費(fèi)用=利息×10%

含義：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

㈨不可預(yù)見費(fèi)——按上述各項(xiàng)費(fèi)用之和3%～7%估算

當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，維修與保養(yǎng)費(fèi)，辦公費(fèi)，保險費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用的估算方法，請參考本書第10 章有關(guān)內(nèi)容。

二、資金使用計(jì)劃

開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實(shí)際付款時間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。在項(xiàng)目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。

三、收入估算與資金籌措

㈠收入估算

估算開發(fā)項(xiàng)目的收人，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃(含銷售、出租、自營等計(jì)劃)。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。

1.租售方案

租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。一個具體的開發(fā)項(xiàng)目，此時須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。

2.租售價格

租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到項(xiàng)目的租售價格。也可參照開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。租售價格的確定要與kfs市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項(xiàng)目對擬開發(fā)項(xiàng)目租售價格的影響。

3.租售收入

項(xiàng)目租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。出租：應(yīng)考慮空置期和空置率對年租金收入的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期所能獲得的租售收入，并形成租售收入計(jì)劃。

4.收款方式

應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。

㈡資金籌措

資金籌措計(jì)劃，要以項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。項(xiàng)目資金來源有：資本金、預(yù)租售收入、借貸資金。為滿足開發(fā)項(xiàng)目資金需求，優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。

（責(zé)任編輯：）

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