21．對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（　　）。

A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間

B．在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

C．由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

D．剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

22．某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（　?。┤f元。

A．245

B．275

C．315

D．345

23．某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（　?。┤f元。

A．489．99

B．495．53

C．695．53

D．800．00

24．某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5．5%，開發(fā)期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（　　）。

A．7．90%

B．11．08%

C．11．83%

D．13．73%

25．某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（　　）元/㎡

A．310．61

B．321．60

C．477．87

D．494．77

26．某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（　?。┤f元。

A．67．60

B．811．24

C．1622．48

D．2433．72

27．在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般是（　?。?。

A．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間

B．開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間

C．開發(fā)完成后的時(shí)間

D．開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

28．現(xiàn)評估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（　?。┰?㎡。

A．486．52

B．521．74

C．559．50

D．1398．76

29．直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（　?。Q定的。

A．房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

B．房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料

C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

D．估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料

30．某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為（　?。┰?㎡。

A．7974．00

B．8023．00

C．8056．25

D．8078．00

31．威廉?阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（　?。?。

A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B．市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D．向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

32．某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價(jià)為1000元/㎡?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4．0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（　?。┤f元。

A．500

B．525

C．600

D．1650

33．某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評估估價(jià)對象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是（　　）。

A．空置率偏小

B．運(yùn)營費(fèi)用偏大

C．收益期限偏短

D．報(bào)酬率偏高

34．某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（　?。?。

A．假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法

B．假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D．假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法

35．在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（　　）。

A．假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的

B．肯定建筑物是安全的

C．強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定

D．說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

（責(zé)任編輯：fky）

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