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2006年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題

發(fā)表時間:2014/9/19 15:48:03 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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四、計算題(共2小題,20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的,不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)

1.某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元,最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%,最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%,若采用按月等額償還方式,問:

(1)該家庭能購買此房的最高總價是多少?

(2)若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%,為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?

(3)如果不提前償還貸款,則需將貸款期限延長多少年?(8分)

2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2,土地使用權(quán)年期為40年,總建筑面積50000m2,其中服務(wù)式公寓35000m2,商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2,地下車位230個(10000m2)。項(xiàng)目建設(shè)期為3年,總投資額為35000萬元(不包括貸款利息),其中自有資金占35%,其余投資來源于貸款和預(yù)售收入:第一年投入資金9000萬元,全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元,其中3250萬元為自有資金;第三年投入資金12750萬元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開始銷售,第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元,第四年末全部售完;服務(wù)用房在第五年開始出租,出租率為90%,租金為3000元/m2.年,運(yùn)營成本為租金收入的20%;服務(wù)用房的殘值為20萬元。

假設(shè):投入全部發(fā)生在年初,收入發(fā)生在年末且可以全部再投入,貸款按年計復(fù)利,本息從第四年初開始償還;在整個出租期內(nèi),出租率、租金、運(yùn)營成本均維持不變;該項(xiàng)目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。

在貸款利息最少條件下,求:(1)該項(xiàng)目的借款計劃和還款計劃。(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。(3)該項(xiàng)目自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值。(12分)

(責(zé)任編輯:fky)

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