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2005年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》真題

發(fā)表時(shí)間:2014/9/18 14:58:50 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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四、計(jì)算題(共2小題,20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的,要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)

1.某家庭購(gòu)買了一套90m2的商品住宅,售價(jià)為4000元/m2.該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30%,其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%,貸款期限為15年,按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的35%用來(lái)支付抵押貸款月還款額,那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后,于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬(wàn)元,那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?(8分)

2.某開發(fā)商通過(guò)拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán),擬開發(fā)建設(shè)-建筑面積為2000m2的辦公樓項(xiàng)目,建設(shè)期為2年,準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元,項(xiàng)目總投資為1000萬(wàn)元。第1年項(xiàng)目投資為600萬(wàn)元,其中資本金200萬(wàn)元,銀行貸款為400萬(wàn)元,利率為10%,期限為2年,按年單利計(jì)息,期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400m2,預(yù)售均價(jià)為8000元/m2.第2年項(xiàng)目投資400萬(wàn)元;全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600m2,預(yù)售均價(jià)為7800/m2.項(xiàng)目竣工時(shí),開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間,前3年的出租率分別為60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變,出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%,該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)商在年初,收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末)(12分)

(責(zé)任編輯:fky)

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