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1.某家庭擬購買一套新房,并將原有住房出租。預(yù)計原有住房的凈租金收入為每月2000元,資本化率為9.6%,假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現(xiàn)以租養(yǎng)房,即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30%,余款申請年利率為6%的住房抵押貸款,按月等額還款,最長貸款年限為20年。問:
(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)?
(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價的新房,并希望在還款一段時間之后,利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款,問至少需要在還款多少個月(取整)后,再出售原有住房并還清貸款?(8分)
2.某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2,總建筑面積為15000m2。預(yù)計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年,總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第l年投資8100萬元,其中資本金為5400萬元,其余為甲銀行貸款:項目第2年投資5400萬元,全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%,按年復(fù)利計息,項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營,且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息,乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0,按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%,采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租,基礎(chǔ)租金不隨時間變化,百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計購物中心的出租率為95%,年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售,凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初,收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末,不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題:
(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%,則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元,m2(精確到個位)?
(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下,設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為13%,求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)
(責(zé)任編輯:fky)
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