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2007年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題

發(fā)表時間:2014/9/19 15:48:10 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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四、計(jì)算題

1.解:已知:A=2000元,n=240個月,i=60%/12=0.5%,R=9.6%

2.解:

解法一:敘述法

一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x,求最低基礎(chǔ)租金

(1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元

2)第2年年初:投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元

凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元

3)第3年年初:

歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元

乙銀行貸款=9093.87萬元

凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元

4)第3、4年年末:

還本付息=9093.87×7%=636.57萬元

營運(yùn)成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元

經(jīng)營收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元

凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元

5)第5年年末:

還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營運(yùn)成本=(0.9975x+1000)×35%萬元

經(jīng)營收入=(0.9975x+1000)萬元

轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元

(2)求基礎(chǔ)租金

二、計(jì)算全投資內(nèi)部收益率FIRR

(1)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初投資=8100萬元

2)第2年年初投資=5400萬元

3)第3年、4年年末:

經(jīng)營收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬元

經(jīng)營成本=2910.21×35%=1018.57萬元

凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元

4)第5年年末:

經(jīng)營收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬元

經(jīng)營成本=2910.21×35%=1018.57萬元

轉(zhuǎn)售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55萬元

掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元

(2)計(jì)算內(nèi)部收益率

設(shè)i 1=13%,則有:

解法二:圖表法

一、列出自有資金現(xiàn)金流量表(年來),設(shè)計(jì)出租金為x

二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率,列表:

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