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2003年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》真題

發(fā)表時(shí)間:2018/8/5 14:58:50 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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參考答案

四、計(jì)算題

1.購(gòu)買商鋪總投資:18000×60=1080000元

購(gòu)買商鋪首付款(初始投資、自有資金、權(quán)益投資):1080000×30%=324000元

購(gòu)買商鋪的貸款額(P):1080000×70%=756000元

抵押貸款年還本付息額:i=1.5%+5.31%=6.81%,n=10年

A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

=756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元

凈經(jīng)營(yíng)收入(利用現(xiàn)金回報(bào)率):(凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額)/首付款=12%

所以:凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款×12%+年還本付息額

=324000×12%+106693.99=145573.99元

有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營(yíng)收入+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=145573.99+毛租金收入×25%

則:毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元

最低月租金單價(jià)=毛租金收入,(可出租面積×12個(gè)月)

=194098.65/(60×12)=269.58元/m2

2.(1)現(xiàn)金流入現(xiàn)值:

a.租金收入現(xiàn)值:

A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

=150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765萬(wàn)元

b.轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值:χ/(1+12%)10

(2)現(xiàn)金流出現(xiàn)值:

a.定金:5×(1+12%)=5.6萬(wàn)元

b.追加首付款:11.5萬(wàn)元

c.貸款償還:總房?jī)r(jià):50×1.1=55萬(wàn)元

貸款額(P):55-(5+11.5)=38.5萬(wàn)元

年還本付息額:A=Pi/[1-(1+i)-n]

=38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555萬(wàn)元

折現(xiàn)值:P=A/i×[1-(1+i)-n]

=5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598

d.出租成本:A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507萬(wàn)元

裝修費(fèi)用:6×(1+12%)-10=1.9318萬(wàn)元

(3)轉(zhuǎn)售單價(jià):

令凈現(xiàn)值為0,則有:54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

因此,χ=35.9216萬(wàn)元

轉(zhuǎn)售單價(jià)為:35.9216/50=0.7184萬(wàn)元/m2

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