71、出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的不確定因素有(　　)。

A. 建安工程費(fèi)

B. 空置率

C. 租金水平

D. 開(kāi)發(fā)周期

E. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率

.答案： ABCD

.解析： 考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的不確定因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的不確定因素包括：土地取得成本，建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用，租售價(jià)格，開(kāi)發(fā)周期，融資成本，空置率，經(jīng)營(yíng)成本，投資收益率。

72、對(duì)互斥型房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行直接比選時(shí)，比較方案之間必須具備的可比性條件有(　　)。

A. 各方案均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目

B. 各方案有相同的投資收益率

C. 各方案費(fèi)用和效益的計(jì)算口徑一致

D. 各方案有相同的計(jì)算期

E. 各方案現(xiàn)金流量有相同的時(shí)間單位

.答案： CDE

.解析： 考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)，必須的條件：被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致;被比較方案具有相同的計(jì)算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過(guò)一定轉(zhuǎn)化后方能進(jìn)行比較。

73、下列投標(biāo)文件存在的問(wèn)題中，導(dǎo)致投標(biāo)文件無(wú)效的有(　　)。

A. 投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封

B. 投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

C. 投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)

D. 投標(biāo)文件正文字體不一致

E. 組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議

.答案： ABCE

.解析： 考察開(kāi)標(biāo)時(shí)，投標(biāo)文件無(wú)效的情況。開(kāi)標(biāo)時(shí)，投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)作為無(wú)效投標(biāo)文件，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)：①投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求予以密封;②投標(biāo)文件中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒(méi)有合法、有效的委托書(shū)(原件)及委托代理人印章;③投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn);④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金;⑤組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議。

74、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件有(　　)。

A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常

B. 有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件

C. 有施工單位簽署的工程保修書(shū)

D. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

E. 工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢

.答案： ACDE

.解析： 考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：①完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑物周圍2m以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書(shū)。⑥建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢。

75、房地產(chǎn)交易中導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的原因有(　　)。

A. 交易雙方過(guò)去互不相識(shí)

B. 交易雙方對(duì)交易對(duì)象不夠了解

C. 交易雙方斤斤計(jì)較

D. 交易雙方對(duì)市場(chǎng)行情不夠熟悉

E. 交易雙方有利害關(guān)系

.答案： BDE

.解析： 考察市場(chǎng)法的概述。在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對(duì)交易對(duì)象不夠了解或?qū)κ袌?chǎng)行情不夠熟悉等，導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。

76、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前，應(yīng)完成的工作有(　　)。

A. 與委托人簽訂銷售代理合同

B. 進(jìn)行銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

C. 從委托人處取得有關(guān)銷售資料

D. 與委托人進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算

E. 申請(qǐng)商品房預(yù)售(銷售)許可證

.答案： AC

.解析： 考察商品房銷售代理工作流程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前，應(yīng)先與委托人協(xié)商委托代理事項(xiàng)，簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關(guān)資料。包括：反映項(xiàng)目特征的資料;反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合法性的資料;委托書(shū);商品房預(yù)售許可證(當(dāng)預(yù)售商品房時(shí))。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為AC，請(qǐng)注意，預(yù)售許可證的申請(qǐng)是由建設(shè)單位完成。

77、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開(kāi)發(fā)的商品房的定價(jià)目標(biāo)，在確定預(yù)期投資收益率時(shí)，應(yīng)綜合考慮(　　)。

A. 安全風(fēng)險(xiǎn)率

B. 房?jī)r(jià)上漲率

C. 安全收益率

D. 通貨膨脹率

E. 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

.答案： CDE

.解析： 考察房地產(chǎn)定價(jià)的咪表目標(biāo)。預(yù)期投資收益率是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要達(dá)到的最低收益率，是一個(gè)預(yù)期指標(biāo)，一般應(yīng)包括安全收益率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

78、下列人員中，具備業(yè)主身份的有(　　)。

A. 房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人

B. 合法購(gòu)得房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人

C. 房屋所有權(quán)人的父親

D. 房屋的承租人

E. 房屋的借用人

.答案： AB

.解析： 考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

79、下列成本費(fèi)用中，可納入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的有(　　)。

A. 物業(yè)服務(wù)人員工資

B. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

C. 物業(yè)服務(wù)人員獎(jiǎng)金

D. 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用

E. 物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費(fèi)用

.答案： ABD

.解析： 考察物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(7)辦公費(fèi)用;(8)管理費(fèi)分?jǐn)?(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

80、下列個(gè)人住房抵押貸款做法中，會(huì)降低月償還額的有(　　)。

A. 提高首付款比例

B. 爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠

C. 增加貸款額度

D. 延長(zhǎng)貸款期限

E. 在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

.答案： ABDE

.解析： 本題為開(kāi)放性試題，考察個(gè)人住房貸款的相關(guān)術(shù)語(yǔ)及計(jì)算。提高首付款比例、爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠、延長(zhǎng)貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。參考答案為ABDE。

（責(zé)任編輯：xy）

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