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2014年中級經(jīng)濟(jì)師考試中級房地產(chǎn)真題及答案(完整文字版)

發(fā)表時間:2015/7/15 16:46:23 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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本文導(dǎo)航

三、案例分析

(一)張某完全靠500萬元的自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場調(diào)研,有甲、乙、丙三個投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入見下表,計算期均為10年。張某的目標(biāo)收益率為10%。

單位:萬元

投資方案 初始投資 年凈經(jīng)營收入 凈轉(zhuǎn)售收入
  第0年末 第1年末至第9年末 第10年末
300 40 350
400 60 460
500 75 520

81、進(jìn)行方案比選時,甲、乙、丙三個投資方案之間的關(guān)系為(  )

A. 現(xiàn)金流相關(guān)方案

B. 互斥方案

C. 混合方案

D. 互補(bǔ)方案

.答案: B

.解析: 考察投資方案的類型。受資金約束,張某只能在三個方案中選擇一個,屬于互斥方案。

82、用凈現(xiàn)值率法進(jìn)行方案比較,甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)?  )。

A. 甲、乙、丙

B. 甲、丙、乙

C. 丙、乙、甲

D. 乙、丙、甲

.答案: C

.解析: 考察計算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬元;乙方案的凈現(xiàn)值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬元。由此可見,甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)楸?、乙、甲?

83、在計算期內(nèi),甲、乙、丙三個投資方案經(jīng)營期間的投資收益率高低關(guān)系正確的為(  )。

A. 甲大于乙,乙大于丙

B. 乙大于甲,甲大于丙

C. 乙等于丙,丙大于甲

D. 甲等于乙,乙大于丙

.答案: C

.解析: 考察投資收益率的計算。三個方案的經(jīng)營期間均為前9年,投資收益率=年息稅前利潤/項(xiàng)目總投資*100%,甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以參考答案為C。

84、在計算期內(nèi),甲、乙、丙三個投資方案的現(xiàn)金流出應(yīng)包括(  )。

A. 初始投資

B. 經(jīng)營成本

C. 還本付息

D. 經(jīng)營稅金

.答案: ABD

.解析: 考察現(xiàn)金流量的內(nèi)容。張某的投資不涉及貸款,沒有還本付息的現(xiàn)金流出,其他都涉及。

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓,預(yù)計工程造價為2000萬元,準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式選擇承包商,并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外,為了評標(biāo)工作的需要,擬組建由7人組成的評標(biāo)委員會,其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟(jì)師各1名,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表1名,其余4人是從專家名冊中隨機(jī)抽取的專家。

85、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式的原因可能為(  )。

A. 節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用

B. 選擇最有競爭力的承包商

C. 減少風(fēng)險

D. 節(jié)省招標(biāo)時間

.答案: ACD

.解析: 考察邀請招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)。邀請招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是簡化了招標(biāo)程序,可節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用和節(jié)省招標(biāo)時間,減少了一定的風(fēng)險。

86、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險,宜選擇(  )。

A. 總價合同

B. 單價合同

C. 成本加固定額酬金合同

D. 成本加比例酬金合同

.答案: A

.解析: 考察合同的分類。采用總價合同,工程量風(fēng)險、物價上漲風(fēng)險由承包商負(fù)擔(dān),減少了開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險。

87、該項(xiàng)目的投標(biāo)保證金最高為(  )萬元。

A. 40

B. 60

C. 80

D. 100

.答案: A

.解析: 考察招標(biāo)保證金的額度。招標(biāo)保證金一般不超過投標(biāo)總價的2%,最高不得超過50萬元。本題中,預(yù)計工程造價為2000萬元,投標(biāo)保證金上限為2000*2%=40萬元。

88、擬組建的評標(biāo)委員會組成存在的問題為(  )

A. 評標(biāo)委員會成員總數(shù)7人,未達(dá)到法定人數(shù)

B. 評標(biāo)委員會成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟(jì)師

C. 評標(biāo)委員會成員中有招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表

D. 評標(biāo)委員會成員中專家人數(shù)未達(dá)到法定比例

.答案: D

.解析: 考察評標(biāo)委員會的組成。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成,成員人數(shù)為5人以上的單數(shù),其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評標(biāo)委員會的專家成員,應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。本題中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)應(yīng)為5人,而外部專家總共才4人,不符合相關(guān)規(guī)定。

(三)某套住宅的建筑面積為100平方米,套內(nèi)建筑面積為80平方米,買賣雙方議定的單價為6000元/平方米,但該單價的內(nèi)涵、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌灰字校u方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為成交價格的7%和4%,年折現(xiàn)率為6%。

89、下列交易條件中,對賣方有利的為(  )

A. 按套內(nèi)建筑面積計價

B. 交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)

C. 交易稅費(fèi)由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)

D. 房價款分期支付

.答案: B

.解析:考察房地產(chǎn)市場法的運(yùn)用。交易稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān),可以減少賣方的稅費(fèi)支出,對賣方有利。

90、下列交易條件中,對買方有利的為(  )。

A. 按套內(nèi)建筑面積計價

B. 交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)

C. 房價款在成交時一次性付清

D. 房價款分期支付

.答案: A, B, D

.解析: 考察房地產(chǎn)市場法的運(yùn)用。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積,按照套內(nèi)建筑面積計價,可以減少交易費(fèi)用,對買房有利;交易稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān),可以減少買方的稅費(fèi)支出,對買方有利;在不計利息進(jìn)行分期支付的情況下,由于資金具有時間價值,對買方有利。

(責(zé)任編輯:xy)

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