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某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1200萬元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6,建筑覆蓋率為50%,可建一幢16層商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓第1層至第4層為建筑面積相同的商業(yè)用房,第5層至第16層為建筑面積相同的住宅。辦公樓建筑面積5000m2,各層為建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差,地下水位較淺,需采取一定措施改善條件方適用于建造,假定該綜合樓單位建筑面積造價為1800元/m2,土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率均為30%。某咨詢公司依法購買了該開發(fā)公司辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建,成交價格為300萬元。在建辦公樓時,該咨詢公司經(jīng)抵押方式向當(dāng)?shù)啬成虡I(yè)銀行貸款200萬元,另從私人手中借得部分資金。銀行為防范貸款風(fēng)險,要求該公司對所抵押的在建工程辦理保險,為此該公司委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該抵押物的保險價值進(jìn)行了評估,并據(jù)此與某財產(chǎn)保險公司簽訂了保險合同。
10.對該宗土地進(jìn)行城市用地適用性評價,該宗土地屬于()類建設(shè)用地。
A.一
B.二
C.三
D.四
答案:B
解析:二類用地:即基本上可以修建的用地。這類用地由于受某種或某幾種不利條件的影響,需要采取一定的工程措施改善其條件后,才適于修建的用地。
11.該綜合樓商業(yè)部分每層的建筑面積為()m2。
A.3250.00
B.3437.50
C.4000.00
D.5000.00
答案:C 來源:考試大網(wǎng)
解析:容積率=總建筑面積/土地面積
建筑密度:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比,通常以上限控制。1公頃=15畝=10000m2??偨ㄖ娣e=6X10000=60000m2。建筑覆蓋率為50%,建筑基底占地面積=10000X50%=5000m2。辦公樓建筑面積5000m2,辦公樓樓基底占地面積=5000/5=1000m2。商住綜合樓基底占地面積=5000-1000=4000。
12.該咨詢公司籌集建房資金利用的信用形式有()。
A.銀行信用
B.商業(yè)信用
C.民間信用
D.國家信用
答案:AC
解析:銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個人提供的信用,民間信用是指個人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞谩?/p>
13.在下列合同中,屬于從合同的有()。
A.購房合同
B.抵押合同
C.保險合同
D.借款合同
答案:BC
解析:保險合同屬于借款合同的從合同。抵押合同是購房合同的從合同。
14.該房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時,該樓盤平均銷售價格為()元/m2。
A.1963.64
B.2000
C.2552.73
D.2600
答案:C
解析:根據(jù):正常利潤被作為成本項目計入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi),又被稱為“隱含成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價,也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會成本。當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時,廠商獲得了正常利潤。
經(jīng)濟(jì)成本=會計成本(顯見成本)+隱含成本
本例中,某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1200萬元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權(quán)。總建筑面積=6×10000=60000m2,綜合樓建筑面積=60000-5000=55000平米。綜合樓地價=1200萬元-300萬元=900萬元。綜合樓每平米地價=900萬元/55000=163.64元。而“假定該綜合樓單位造價為1800元/m2,土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時,該樓盤平均銷售價格=(1800+163.64)×(1+30%)=2552.73元/平米。
15.上述保險合同的當(dāng)事人有()。
A.該商業(yè)銀行
B.該財產(chǎn)保險公司
C.該房地產(chǎn)開發(fā)公司
D.該咨詢公司
答案:BD
解析:該財產(chǎn)保險公司和該咨詢公司是上述保險合同的當(dāng)事人.
更多關(guān)注:2014年房地產(chǎn)估價師報考指南 考試時間 房產(chǎn)估價師通關(guān)保障
(責(zé)任編輯:fky)
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